房产中介　美日管得严

美国人喜欢搬迁，所以房产经纪业相当发达。在日本，如果给房产中介交了首付金，中介公司会和客户签订一份“首付金保证书”，确保资金安全。

监督管理很严格

美国房产中介一般分为经纪人、销售员和合伙经纪人三类。成立于1947年的“全国房地产经纪人协会”是美国最大的房地产行业公会，有会员近70万人。美国房产中介行业的门槛很高，考试也十分严格，通过的比例大约只有20%。尽管各州发放执照的要求不一，但一般要求申请者修完并考试通过相关课程。

以销售员为例，他们要修完房地产原理、商业、公证等6门课程。经纪人不仅要修完房地产实务、法律规章、财务、估价、会计等5门必修课，还要在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门。销售员和经纪人的执照有效期2年，2年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。

美国有一套独特的房地产中介管理制度和运作手段。早在1917年，美国就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》等法则。对于开业的中介公司，要求他们有固定的营业场所，并开设特别的信用账户，以存放房主及客户的资金。美国的商业法典列举了从业执照暂停与吊销的规定。州房产委员会设有调查机构，随时可以到中介公司检查业务记录。公司一旦被查出有欺诈顾客的行为，经纪人执照轻者暂停，重者永久取消从业资格。

日本有专门的房地产管理法令法规，对于房屋中介的要求也十分严格。记者的一个朋友今年在日本买了一幢独门独院的房子。在验收房子时，朋友发现房屋的外墙根有一条小裂缝，房产中介的工作人员大惊失色，因为这直接影响到公司的信誉、还有个人的饭碗问题。中介公司赶紧找人施工补上了这道裂缝，其实裂缝就是涂料不均造成的，不过后来的房价还因此降了100万日元(约合人民币6.6万元)。

首付金不怕“打水漂”

在日本，一旦有看中的房子，中介公司会尽快带顾客去看房。如果顾客觉得满意，需要填写不动产购入申请书，然后双方商议付款事宜，签写不动产买卖契约。一般来说，买主需要付总房价10%左右的首付金。中介公司还会给买主一份“首付金保证书”，保证书中明确地写着，万一交了首付金，而不动产公司倒闭的话，国土交通省制定的保证公司、银行、保险公司等有责任履行返还首付金的义务。有了这份保证书，顾客就不用担心自己的钱会打水漂。支付了首付金之后，中介商就要帮助买主申请贷款手续，做出每月还贷计划，买主付了剩余的房款之后，就可以办理房子所有权登记手续。

在美国，所有房产中介广告词几乎都大同小异，“保证让你用最少的钱买到最好的房子；保证让你的房子卖到最高的价钱。”反正卖方和买方都要“放血”。房产中介都靠佣金生活，佣金比例大约是房价的6%，由买卖双方共同承担。除了支付佣金之外，买卖双方不需要交其他的费用给中介。

如果要卖房，打个电话到中介公司登记后，经纪人就上门看房估价。通常他们会给房主一些建议，如家具位置应作哪些调整；一些有碍观瞻的物品可暂时放到地下室等等。业务员完成估价后会将房屋资料在网上公布，房主只要等消息就是了。

现在，美国的各家房产中介公司都相互合作，做到房源共享，还出现了所谓的MLS系统。所有参与买卖的房产都有一个MLS编号，凭借这个编号，任何一家的经纪人公司都可获得此房屋的信息，从而帮助客户交易。记者的一位朋友买房时就是先找到中介，中介通过MLS编号联系到房子的卖方经纪人，告知他们看房的具体时间。一般情况下，买方看房时房主是不在场的。朋友去看房时，他看到房主根据约定把钥匙挂在门口的一个小黑匣子里，旁边还留有字条：“狗关在车库里，请勿开车库门。”(来源：国际在线-世界新闻报　梅彦玲、田琛)